मध्यप्रदेश भूमि विकास नियम 2012 संशोधन के तहत शहरी विकास और रियल एस्टेट क्षेत्र में महत्वपूर्ण बदलाव किए गए हैं:

1. FAR (फ्लोर एरिया रेशियो) में वृद्धि

नियम 42 (संशोधित) – FAR में वृद्धि से विकास को बढ़ावा
▣ व्यावसायिक FAR: केंद्रीय व्यापार क्षेत्रों (CBD) और ट्रांजिट ओरिएंटेड क्षेत्रों में 1:5.0 से 1:7.0 तक किया गया।
▣ आवासीय FAR: उच्च घनत्व आवासीय योजनाओं को प्रोत्साहित करने के लिए बोनस FAR का प्रावधान।
▣ TDR आधारित FAR: अतिरिक्त FAR प्राप्त करने के लिए TDR (नियम 42-2) का उपयोग।

2. TDR (हस्तांतरणीय विकास अधिकार) में सुधार

नियम 42 (2) & 42 (5) – TDR सिस्टम को प्रभावी बनाया गया
▣ TDR के माध्यम से भूमि अधिग्रहण में सहूलियत।
▣ अतिरिक्त निर्माण क्षमता प्राप्त करने के लिए TDR सर्टिफिकेट का उपयोग।
▣ शहरी पुनर्विकास परियोजनाओं में TDR को प्रोत्साहित किया गया।

3. आवासीय भूमि उपयोग में संशोधन

नियम 48 (संशोधित) – छोटे भूखंडों पर निर्माण को आसान बनाया गया
▣ 2000 वर्गफुट तक के भूखंडों पर भवन निर्माण की अनुमोदन प्रक्रिया सरल।
▣ किफायती आवास योजनाओं (EWS/LIG) को प्रोत्साहन, डेवलपर्स को FAR बोनस।
▣ टाउनशिप और ग्रुप हाउसिंग योजनाओं को अधिक लचीला बनाया गया।

4. औद्योगिक और वाणिज्यिक भूमि उपयोग में संशोधन

नियम 48 (3) & 48 (4) – औद्योगिक और वाणिज्यिक उपयोग में नए प्रावधान
▣ बहुमंजिला औद्योगिक भवनों (Flatted Factory Model) की अनुमति।
▣ लॉजिस्टिक हब और IT पार्क के लिए भूमि उपयोग को अधिक लचीला बनाया गया।
▣ व्यावसायिक FAR में वृद्धि, मिश्रित भूमि उपयोग (Mixed Land Use) को बढ़ावा।

5. पर्यावरणीय प्रावधान एवं स्मार्ट सिटी उपाय

नियम 61 (संशोधित) & 53 (संशोधित) – पर्यावरण और स्थायी विकास को बढ़ावा
▣ 100 वर्गमीटर से बड़े भवनों में ग्रीन बिल्डिंग मानकों का पालन अनिवार्य।
▣ ई-वाहन चार्जिंग पॉइंट्स और सौर ऊर्जा संयंत्र अनिवार्य प्रावधान।
▣ जल संरक्षण के लिए रेन वाटर हार्वेस्टिंग और पुनर्चक्रण (Recycling) अनिवार्य।

6. अनुमोदन प्रक्रियाओं और नियमों में सरलीकरण

नियम 6 (1) & 42 (4) – स्वीकृति प्रक्रिया को तेज़ किया गया
▣ 2000 वर्गफुट तक के छोटे आवासीय प्लॉट्स के लिए ‘स्वतः स्वीकृति’ (Deemed Permission) का प्रावधान।
▣ स्व-प्रमाणन (Self-Certification) प्रणाली लागू, जिससे डेवलपर्स को तेज़ अनुमोदन मिलेगा।
▣ वन स्टेट वन रजिस्ट्रेशन नीति लागू (कॉलोनाइज़र/बिल्डर के लिए एकल पंजीयन प्रणाली)।

7. निवेश और विकास के अवसर

नियम 6 (1) & 20 (संशोधित) – रियल एस्टेट निवेश के लिए नए अवसर
▣ FAR और TDR में लचीलापन आने से निवेश बढ़ने की संभावना।
▣ प्रोजेक्ट अप्रूवल की प्रक्रिया तेज़ होने से नए डेवलपर्स के लिए अवसर बढ़ेंगे।
▣ शहरों में नए वाणिज्यिक और औद्योगिक केंद्र विकसित करने की संभावना।

8. कानूनी और प्रशासनिक सुधार

नियम 99 & 93 (संशोधित) – प्रक्रियाओं को पारदर्शी और प्रभावी बनाया गया
▣ बिल्डिंग अनुमोदन में देरी रोकने हेतु ‘समयबद्ध अनुमोदन’ लागू।
▣ डेवलपर्स को जुर्माने और कानूनी विवादों से बचाने के लिए नियम स्पष्ट किए गए।
▣ रियल एस्टेट सेक्टर में Ease of Doing Business को बढ़ावा।

— मनोज मीक
मेट्रोपोलिस एनालिस्ट